¿Qué es una Prorroga de Contrato de locación? Tiempos, valores, fiadores, etc.

Ante nada no debe confundirse una prórroga, con una novación o renovación de un contrato

de locación, en estas últimas se generan nuevas obligaciones, en cambio en las prórrogas las obligaciones, son las mismas del contrato primogénito y estas se armonizan con las nuevas obligaciones que se hayan consensuado entre los contratantes, o bien si hay normas de orden público que hayan entrado en vigencia antes de la suscripción de la prorroga por las partes.

En caso de prórroga, las cláusulas del contrato que da origen a la relación locativa quedan

absolutamente vigentes y ratifican todo el contenido de las cláusulas del contrato original que dio inicio a la relación locativa y que no fueran expresamente modificadas en el contrato de prórroga.

Todo esto en virtud al art. 958 CCCN "principio general de libertad contractual"; a realizar convenciones como lo serían los convenios de prórroga de contrato de locación.

Dicho esto, no es menos cierto que las bibliotecas están divididas en lo que es prórrogas, por la etimología solo debería variar el plazo, en principio, pero el derecho es una ciencia social, que como tal tiene una dinámica y está en constante movimiento. Por ello la mas de las veces dar una única opinión es imposible porque los actores del derecho somos muchos y podemos sustentar nuestras afirmaciones según la parte de la biblioteca que elijamos para fundar nuestras afirmaciones.

De lo que no hay dudas es que en las prórrogas no se puede variar el objeto del contrato

(inmueble dado en locación), las partes (locadora – locataria) quienes deben intervenir y

suscribir y también el garante fiador (en caso de que haya), para seguir contando con ese aval en caso de reclamo judicial o extrajudicial ante el incumplimiento del locatario. El resto de los elementos (precio, condiciones, etc) son materia de doctrinarios y jueces.

Un tema muy importante es dejar en claro en el documento a suscribir: cual fue el origen de

esta prórroga, debemos referenciar la fecha del contrato original, además de la fecha de inicio y finalización de la locación que estamos prorrogando, dejando de esa manera en forma indubitable que se trata de una prorroga y no de una novación.

Otro ítem a tener en cuenta es el tiempo máximo que indique el máximo legal acorde el

destino según el art. 1197 del CCCN (20 años habitacional -50 años otro destino). O sea

podemos hacer tantas prorrogas se quiera en tanto se respeten los tiempos máximos fijados por ley.

Ahora que pasa con el deposito en garantía?

En la actualidad y en el caso es una locación con destino habitacional se deberá respetar la

norma: inc. b) del art. 1196 del Código Civil y Comercial, modificado por la ley 27.551 (no se

podrá requerir depósito de garantía por cantidad mayor del importe equivalente al primer mes de alquiler). En el caso de otros destinos distinto del habitacional los monto de depósitos no están regulados por ley, de ello se deduce que su monto será consensuados por las partes. Además debemos tener en cuenta el inc. a) del Art 1196 del Código Civil y Comercial, modificado por la ley 27.551 ( el deposito de garantía será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de locación).

Todo esto en base a el art. 7 del CCCN (eficacia temporal de las leyes)

Mi recomendación es que, llegado el caso hay que analizar si es conveniente una novación

(renovación en la jerga coloquial) o una prorroga y consensuar la mejor forma de dejar a

ambas partes de acuerdo y en perfecta armonía, para cumplir fundamentalmente con nuestro primer deber social y profesional que es el de complementar a dos partes con intereses contrapuestos, logrando así evitar conflictos.