¿Qué es el Boleto de Compraventa?

La Compraventa queda definida en el Articulo 1123 del Código Civil y Comercial de la Nación: “Hay compraventa si una de las partes se obliga a transferir la propiedad de una cosa y la otra a pagar un precio en dinero”.

El Boleto de compraventa se utiliza en la compraventa de inmuebles. Antes de la firma de este instrumento es necesario tener a la vista todos los documentos que hacen viable la

compraventa (escritura original, reglamento de copropiedad, reglamento interno del edificio,

declaratoria de herederos, testimonios, Poderes, impuestos, servicios, expensas, planos, etc.).

Ante el acuerdo de las partes en las condiciones que se producirá la compraventa y con los

informes solicitados al Registro de la Propiedad Inmueble (Dominio e Inhibición), estudiados

estos minuciosamente, verificados la titularidad, la legitimación para actuar en su caso, la

registración de gravámenes, etc; llegamos al momento de la confección del instrumento.

Si bien contamos con numerosos modelos de Boleto de Compraventa de inmueble, que nos

mostrarán el camino a seguir, es conveniente y recomendable que cada Boleto de Compraventa sea confeccionado acorde a las necesidades del momento, con ello obtendremos la satisfacción del cliente porque se ha escrito lo necesario, ni más, ni menos y se ha confeccionado el documento con el máximo de dedicación que merecen nuestros comitentes.

El boleto de compraventa une a las partes en forma definitiva y genera a favor del corredor

inmobiliario el cobro de honorarios por haber participado en la conclusión del negocio.

Generalmente en el boleto de compraventa el comprador abona una cantidad a cuenta de

precio y principio de ejecución y se pauta el saldo para el momento de llevarse a cabo la

escritura traslativa de dominio en fecha y lugar que también se acuerda en el contrato, se fija un pacto comisorio (a veces se confunde con la seña), se designa escribano y se hace constar el estado jurídico del inmueble y como correrán con los gastos de escrituración y los honorarios del escribano interviniente.

A esta altura, nos preguntamos cual es la diferencia entre el Boleto de Compraventa que tiene un pacto comisorio y la seña penitencial que lleva implícita la cláusula punitiva de

arrepentimiento. La gran diferencia entre ambos es algo muy importante “el principio de

ejecución”, este principio asegura al comprador la compra si es necesario por medio

compulsivos, ya que el proceso se ha iniciado y no hay marcha atrás. La venta se perfeccionará, no hay otra opción.

Es importante tener en cuenta lo que legisla respecto de los Boletos de compraventa el Código Civil y Comercial de la Nación:

ARTÍCULO 1170.- Boleto de compraventa de inmuebles. El derecho del comprador de buena fe tiene prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido si:

a. el comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la posición jurídica de

quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos;

b. el comprador pagó como mínimo el veinticinco por ciento del precio con anterioridad a la

traba de la cautelar;

c. el boleto tiene fecha cierta; d. la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea

posesoria.

ARTÍCULO 1171.- Oponibilidad del boleto en el concurso o quiebra. Los boletos de compraventa de inmuebles de fecha cierta otorgados a favor de adquirentes de buena fe son oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiera abonado como mínimo el veinticinco por ciento del precio. El juez debe disponer que se otorgue la respectiva escritura pública. El comprador puede cumplir sus obligaciones en el plazo convenido. En caso de que la prestación a cargo del comprador sea a plazo, debe constituirse hipoteca en primer grado sobre el bien, en garantía del saldo de precio.

El Boleto de Compraventa es el documento que cierra el acuerdo entre las partes que ha unido a las partes, la mayor de las veces con la intervención del corredor; quién quería vender vende, y quién quería comprar adquiere un inmueble. Como corolario es la máxima satisfacción personal y profesional a la que puede aspirar el corredor inmobiliario que tiene la no tan fácil tarea de consensuar a veces dos posturas enfrentadas, pero que con su dedicación y profesionalismo las transforma en complementarias, generando de esa manera el cobro de los honorarios pactados por las partes.