¿Quién paga las expensas?

El pago de las expensas suele generar una gran cantidad de conflictos entre las partes de un contrato de locación inmobiliaria (Locador-Locatario), no solo por su costo, sino también por la forma de poder identificar qué le corresponde a cada parte.

Una de las principales confusiones que existen es emular las expensas “comunes” con las “ordinarias”. Todas las expensas son comunes, algunas ordinarias (las que serán a cargo del inquilino) y otras extraordinarias (que serán a cargo del propietario).

Por lo general se pacta que "las expensas ordinarias serán soportadas por el inquilino y las extraordinarias por el propietario". Pero esto, redactado de esta manera, suele generar innumerables conflictos, ya que se deja en manos de un tercero la decisión de colocarlas en una columna u otra. Ese tercero (administrador) la mayoría de las veces actúa con idoneidad y coloca los gastos en la columna correcta, otras veces se desempeña con temeridad y hasta arbitrariedad y coloca a su antojo en la columna que le parece.

Teniendo la posibilidad de achicar puntos de conflicto, es conveniente actuar de la siguiente manera ante las expensas: se las debe examinar minuciosamente y si realmente forman parte del giro normal del edificio se considerarán a cargo del inquilino (Ej. Pago de sueldos y aguinaldos, devolución de gastos de meses anteriores, abonos de ascensor, recarga de matafuegos, etc.), si en cambio vienen a hacer a la sustancia del edificio y por lo tanto perdurarán en el tiempo, corresponden al propietario (Ej: Grupo electrógeno, pintura integral del edificio, cambio de ascensores, etc.).

El Art. 1209 del CCCN de la Nación reformado por la Ley 27.551, prescribe que: “El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada. No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa ni las expensas comunes extraordinarias. Solo puede establecerse que estén a cargo del locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario, independientemente de que sean considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias”.

En síntesis, la Ley 27.551 trajo un poco mas de claridad con su redacción a qué corresponde a cada una de las partes, de todas maneras es muy importante la redacción de la clausula que se refiere a las cargas, ya sean estos impuestos, tasas, servicios y fundamentalmente las expensas.