¿Puede renunciar a los plazos mínimos legales el inquilino?

El Art. 1198 CCCN Modificado por la ley 27551, es donde se define que el plazo mínimo de la

locación de inmueble para cualquier destino es 3 años.

En el último párrafo del mentado art. 1198 CCCN se hace mención a que “El locatario puede

renunciar a este plazo si está en tenencia de la cosa”, tengamos en cuenta que este párrafo

fue transcripto tal cual estaba la redacción en el original del Código Civil y Comercial de la

Nación que rige desde el 1/8/2015.

Ahora bien de donde viene esta redacción? Es realmente la que habilita a una prorroga?

O bien, habilita a las partes a hacer un convenio de desocupación adelantando los tiempos

mínimos de locación?

El Código Civil y Comercial de la Nación derogo la ley 21342 (ley de locaciones urbanas

sancionada a mediados de 1976, antecedente de la ley 23091), solo dejando expresamente

vigente el Art. 6.

La mentada ley 21342 mantenía vigente antes de la vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación otros 2 artículos que son el antecedente a este ultimo párrafo del vigente Art 1198 del Código Civil y Comercial de la Nación.

Ley 21342 Art. 29 Orden Público y Convenios (Atención: derogado por Ley 26994)

Las disposiciones de los tres títulos precedentes se declaran de orden público. Serán válidos los convenios celebrados o que se celebren entre las partes con posterioridad a la iniciación del contrato de locación relativos al precio de éste y la desocupación del inmueble y su

cumplimiento podrá ser exigido judicialmente. Los nuevos contratos que se celebren a partir

de la vigencia de esta ley se regirán por el Código Civil aun cuando se trate de la continuación de contratos anteriores. La sola modificación convencional del precio no implicará nuevo contrato.

Ley 21342 Art. 47 Convenios de desocupación (Atención: derogado por Ley 26994)

Cuando el locatario, después de celebrar el contrato y estando en ocupación del inmueble,

hubiese convenido con el locador plazos diferentes de los originales, el locador podrá solicitar directamente el cumplimiento del convenio presentando el documento respectivo y el Juez, previa audiencia del locatario, decretará el lanzamiento sin más trámite que los

correspondientes a la ejecución de sentencia que condena a hacer. Los convenios a que se

refiere el párrafo anterior deberán haber sido homologados judicialmente. Las partes en el

convenio, bajo su responsabilidad, indicarán las sublocaciones a plazo fijo que hayan sido

autorizadas por el locador. La homologación se dictará concitación de los respectivos

sublocatarios.

Luego de la lectura de ambos artículos (insisto, derogados por Ley 26994) encontramos allí el antecedente, este párrafo deja abierta la posibilidad en virtud al Art. 958 del Código Civil y

Comercial de la Nación el "principio general de libertad contractual"; a realizar convenciones

como lo serían los convenios de desocupación (que en principio, se suponen no existen más), pero en realidad solo cambia la norma que se aplica con similares consecuencias. Ya no es la homologación de un convenio de desocupación, sino la homologación de un convenio de transacción.