¿Puede el usufructuario ser locador? Vicisitudes

El Art. 2142 Código Civil y Comercial prescribe: “El usufructuario puede transmitir su derecho, pero es su propia vida y no la del adquirente la que determina el límite máximo de duración del usufructo. Con carácter previo a la transmisión, el adquirente debe dar al nudo propietario garantía suficiente de la conservación y restitución del bien. El usufructuario puede constituir los derechos reales de servidumbre y anticresis, uso y habitación y derechos personales de uso o goce. En ninguno de estos casos el usufructuario se exime de sus responsabilidades frente al nudo propietario”.

Como lo ha afirmado buena parte de la doctrina, no hay dudas que el usufructuario locador es asimilado en este punto al propietario, puede dar la cosa objeto del usufructo en locación,

salvo en lo que es alterar la sustancia, tiene la facultad de administrar los bienes recibidos y

ejercer todos los actos de administración necesarios o convenientes para la mejor explotación de la cosa dada en usufructo y entre tales facultades podrá por ejemplo dar en locación la cosa percibiendo los frutos civiles, pero en tal caso es responsable directo ante el nudo propietario, por los menoscabos que se produzcan por causa de la locación.

Se pueden dar 2 situaciones: 1) que el usufructuario alquile o dé en comodato el inmueble

mediante contrato, en este caso, el usufructuario, podrá demandar el desalojo como un simple locador o comodante. 2) que el usufructuario sea privado del uso y goce de la cosa por un intruso, en ese caso, le bastará acreditar su calidad de usufructuario para que se admita la acción de desalojo, ya que conforme lo establecido en el art. 2129 del Código Civil y comercial “el usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un bien ajeno, sin alterar su sustancia”, en consecuencia puede intentar SOLO y SIN INTERVENCIÓN NI CONCURSO DEL NUDO PROPIETARIO las acciones de desalojo, aún contra el nudo propietario que impida o restrinja el ejercicio de su derecho.

Reiterando el razonamiento previamente formulado: el usufructuario puede libremente dar en locación el bien inmueble sobre el cual recaiga su derecho; y por contrapartida, el NUDO

propietario NO PUEDE dar en locación el mismo, ni tampoco tiene legitimación activa “per se” para accionar por desalojo, mientras el usufructo NO SE HAYA EXTINGUIDO.

El Art. 2142 Código Civil y Comercial autoriza al usufructuario a constituir derechos reales de

garantía, como el de anticresis, armonizándose para ello la cuestión con el art. 2213 CCyC, que autoriza la hipótesis, como así también ceder los derechos personales de uso y goce.

Vicisitudes: Dado que todos los contratos celebrados por el usufructuario concluyen con el

fin del usufructo, los contratos de locación se deben considerar extinguidos por el

fallecimiento del usufructuario locador, aún en el caso en que no se hubiere cumplido con los plazos mínimos de duración establecidos por el art. 1198 del Código Civil y Comercial de la Nación (reformado por ley 27551), sin derecho alguno para el locatario.

Concretamente es a partir del momento en que el locatario toma conocimiento del

fallecimiento del usufructuario locador, en que surge su obligación de restituir el bien a

quien es propietario del mismo. Por ello, si no se cumple la restitución por el locatario obligado, y no demuestra intención de llevarla a cabo, los propietarios tienen derecho de exigir la restitución del bien objeto de locación.

Los contratos que celebre el usufructuario locador TERMINAN INEXORABLEMENTE con la

EXTINCIÓN DEL USUFRUCTO, o lo que es lo mismo con la muerte del Usufructuario Locador.

En otros términos estos contratos no producen efecto alguno respecto al nudo propietario, ni son obligatorios para él una vez extinguido el usufructo, el legislador ha aplicado aquí, con

todo su rigor el principio que nadie puede transmitir a otro un derecho mejor que el que por

sí mismo tiene, todo ello según el art. 399 del Código Civil y Comercial de la Nación.

Fallo: Fundación Maissa c/ López Gallardo de Carreras Deyamira” C Nac Civ sala A junio 12-

996- LL T 1996 D, pág. 634,sostiene “La locación no puede durar más que el derecho real de

usufructo de quien la constituyó. Sin embargo, si el propietario decide continuar con la

locación , su proceder no puede válidamente afectar al fiador, a quien no anotició de su

intención”. “Si el titular de la nuda propiedad, revestido de un derecho autónomo, decidió

continuar la relación locativa en los términos del contrato original, una vez fallecido el

usufructuario, su proceder no puede afectar al codeudor solidario, pues éste contrajo una

obligación personal derivada de un vínculo directo con el usufructuario-locador y no con el

propietario, que ni siquiera es sucesor de aquél.”