¿Qué sucede en caso que la cosa objeto del contrato sea enajenada?

Prescribe el Art. 1189 CCCN, Excepto pacto en contrario, la locación:

b. Subsiste durante el tiempo convenido, aunque la cosa locada sea

enajenada.

El contrato de locación no se extingue en el supuesto de que el locador enajenara la cosa

arrendada. Si bien los sujetos que suscribieron el contrato dejan de ser partes, esto no significa un efecto extintivo del convenio. Más bien lo importante es el cumplimiento de la finalidad del contrato por sobre el carácter personal de las partes. El contrato de locación no es un contrato intuitu personae (contratos que deben ser necesariamente cumplidos por las

personas que los suscribieron). Lo que se garantiza es el ejercicio del uso y goce otorgado a

favor del locatario por todo el tiempo convenido con el Locador.

Debe quedar claro que el locador, al suscribir un contrato de alquiler otorga el uso y goce al

inquilino (locatario), pero no renuncia ni disminuyen sus derechos como propietario de la cosa. El contrato de locación no constituye un derecho real (ver Art. 1882 y 1887 del CCCN), menos aún configura un desmembramiento del dominio. El arrendamiento configura el ejercicio de un derecho personal, nacido de la voluntad de partes en el contrato, por el cual el locatario es simple tenedor de la cosa (Art. 1910 CCCN), reconociendo la posesión en el locador. Por lo tanto, este último, como señor de la cosa arrendada, está habilitado para enajenarla, sea a título gratuito u oneroso. Dicha enajenación no implica desconocer el derecho personal otorgado anteriormente al locatario. El locador enajenante, al transmitir la cosa, debe cumplir con los requisitos de título y modo para que se configure la transmisión dominial en cabeza del nuevo adquirente (Art. 1892 CCCN). El nuevo adquirente no recibirá materialmente la cosa ya que, al estar arrendada, permanece en tenencia del locatario. Sin embargo, es su carácter de poseedor el que habilita a tener por cumplido el requisito transmisivo del modo, mediante el reconocimiento de la posesión que el arrendatario hace en el dueño de la cosa (Art. 1892, párr.2, CCCN).

En consecuencia, la regla aquí consagrada no vulnera ninguno de los derechos involucrados, a la vez que consagra especialmente el del locatario a usar y gozar de la cosa hasta el

cumplimiento del plazo locativo. Para la operatividad de este efecto, no será necesaria la

cesión de la posición contractual en el contrato de locación, y bastará con que se configuren

los extremos regulados por la norma. A tal fin, será suficiente la notificación al locatario

respecto de la enajenación operada.